解決事例

不動産・建築

アパート建て替えのための明け渡しと管理会社の不正

60代女性　不動産・建築

建物明け渡し・立ち退き

相談前

アパート建て替えをするために、賃借人全部(6世帯)の退去を求めなければならないという案件でした。管理会社がはいっていたのですが、管理会社からの賃借人及び家賃支払状況に関する報告と実態も異なっていました。

相談後

私が、調査した結果、この管理会社が、家賃を横領していたため、依頼者には虚偽の家賃回収状況の報告をしていたことが発覚しました。直ぐに管理委託契約を解除し、横領家賃の返還交渉をし、一定金額が返還されました。
同時に、6世帯の借家人と個別交渉をし、全て明渡交渉が成立しました。

ポイント

上記立退交渉過程で、立退の猶予と立退料の支払を求められることがあります。立退の前に立退料を支払ってしまうと、立退されなないというリスクがあります。しかし、借家人は新しい居所を借りるのに、一時金が必要で、それがないと立ち退きできない、というジレンマに陥ります。そのような場合、立退料の一部をまず支払い、立ち退き完了後に残金を支払うという方法があります。そして、更に立退猶予期間が長い場合には、簡易裁判所の「即決和解」という手続を用いるのが有効です。

欠陥住宅と建築士の選定

40代男性　不動産・建築

欠陥住宅

相談前

某大手ハウスメーカーに注文住宅を依頼したのですが、引渡後、いくつかの欠陥が見つかり、ハウスメーカーの対応も悪かったため、依頼者は自ら見つけてきた建築士に、当該建物の検査を依頼しました。その建築士は、「これは欠陥」、「ここも欠陥」と依頼者が指摘するままの鑑定書を作成していました。

相談後

私がその鑑定書を確認したところ、とても交渉や裁判では使い物にならないような鑑定書でした。「欠陥」と評価するための具体的な理由が何も記載されず、ただ、依頼者が、「おかしい」と指摘する部分について、「欠陥」と評価しているだけの鑑定書でした。
そのため、再度別の建築士に調査を依頼したところ、依頼者も気付かなかった、すなわち欠陥現象としては顕れていないが、後の大きな欠陥現象が発生するかもしれないという重大な欠陥を指摘する鑑定書が提出されました。
その鑑定書が重要な証拠となり、裁判では、ほぼ当方の主張が認められた勝訴的な和解が成立しました。

ポイント

欠陥住宅に関する交渉と裁判は、欠陥に関する的確な指摘ができる建築士と、その指摘を、建築の素人である裁判官に理解できるようにフィルターをかけることができる弁護士の存在が不可欠と思われます。

賃借店舗の差押と競売手続開始

40代男性　不動産・建築

相談前

依頼者が事業を行っている賃借物件に、賃貸人の債権者(根抵当権者)が競売手続を申立て、差押が入ってしまいました。このままだと、落札者から明渡を求められる可能性がありました。

相談後

可能性は低かったのですが、抵当権者(銀行から債権を買い取った「サービサー」)との間で、抵当権の買取り交渉をしたところ、格安で買い取ることができ、依頼者が保有する関連別会社が抵当権を取得し、競売手続は取下げにより終了しました。そして、賃貸人賃借人間の家賃を関連別会社が差押えをすることによって、実質無償で賃借店舗を借り続けることができるようになりました。

ポイント

とても稀なケースですが、額面金額の約10分の1で債権及び抵当権を取得することができ、上記のように賃料を差し押さえることよって、満額の回収ができたケースでした。この抵当権の買取交渉をするにあたっては、建物登記簿を見ただけではわからない優先債権(抵当権よりも優先する権利)の存否を調査する必要があるので、注意が必要です。

遺産相続

事業用不動産及び未上場会社株式が主な遺産の場合の遺留分減殺請求

60代男性　遺産相続

遺産分割

相談前

相続人の一部から遺留分減殺請求権を行使され、裁判外で交渉がなされていました。主な遺産は、不動産と未上場会社の株式でした。その未上場会社が当該不動産において事業を行っていました。主な争点は、不動産と株式の評価でしたが、裁判外での交渉は決裂し、訴訟が提起されました。

相談後

第一審において、不動産について鑑定手続を行い、和解が成立しました。訴訟期間は約2年でした。

ポイント

本件のように遺産に不動産、未上場会社の株式が含まれる場合、その評価が問題となります。不動産や未上場株式の評価方法について、適切な知識を有していないと、税理士や鑑定士が主張する評価額の妥当性相当性を判断できません。本件でも相手方の弁護士は、税理士作成の相続税申告書に記載された評価額をそのまま引用して評価額を主張していました。
しかし、私は、相続税申告書記載の評価額の計算方法に誤りがあることに気付き、税務署に対して、更正(間違いを訂正すること)を嘆願したところ、税務署より更正決定がなされ、数百万円にもなる相続税の還付がなされました。そして、その訴訟においても、更正決定がなされた不動産の評価額を基準に和解がなされました。
同様に、未上場会社の株式についても、会社の決算書(貸借対照表、損益計算書、キャッシュフロー表)を読み、大凡の評価をすることが重要になります。

限定承認手続によって自宅を確保

50代女性　遺産相続

相談前

ご主人が亡くなったのですが、住宅ローンの他にも多額の負債がありました。しかし、なんとか自宅だけは確保したいとのことでした。

相談後

自宅を確保することができました。限定承認手続をとると、相続人には、先買権という権利があるので、これを行使して、かつ、住宅ローンに関する銀行と交渉をすることによって、自宅を確保することができました。

ポイント

遺産が、プラス財産(資産)負債よりマイナス財産(負債)が多い場合には、通常、相続放棄が有力な選択肢になります。しかし、資産の中に、どうしても失いたくない財産があるような場合、限定承認を検討する価値があります。先買権という権利は、民法の条文を見ても、そのような権利がでてこないので、知らない弁護士も多いようです。
但し、先の例のように住宅ローンがついているような場合には、別途銀行と協議が必要になり、成功するとは限りませんので注意が必要です。また、限定承認をすると、税務上、単純承認よりも不利な場合があるので、その点の注意も必要です。

交通事故

保険会社提示額の10倍超

40代男性　交通事故

慰謝料・損害賠償

相談前

相手方保険会社が依頼者に提示した賠償額は、約500万円でした。

相談後

私が試算したところ、最低でも6000万円は請求出来るケースでしたので、示談交渉は打ち切り、訴訟提起し、判決で認められた金額は約7300万円でした。

ポイント

上記ケースは、極端な例かもしれませんが、保険会社の提示金額は、鵜呑みにしては危険です。